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梅川大輔税理士のブログ
Aug.2017
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名前:梅川大輔
ニックネーム:Ume
血液型:不明
出身:京都

自ら税理士っぽくない税理士になるべく日々励んでおります。「税理士さんってどうも苦手で」というあなたにきっと向いているはず。税金以外にもサッカーの話、お酒の話、食べ物の話なんでも待ってます♪

Umeのプロフィール

処理時間 0.072106秒
マンション建築で見落とされがちな税金が不動産取得税です。
地方税は勝手に納付書を送ってくるので、税理士でも不得意な人が多いです。

でも、この税金ほんと〜にすごく高いんです。
「不動産の固定資産税評価額 × 4%」で計算するのですが
たとえば2億円の建物を建築した場合だと
480万もかかってくるのですっ!!!
(通常、建築価額の60%程度が固定資産税評価額になることが多い)

そこで一番使い勝手のいい、特例さんにご登場願いましょう。
(特例内容)
 賃貸用マンションであれば一部屋が40?以上 240?以下であれば
 各部屋ごとに1,200万円を課税対象から控除する
  → 一戸建であれば50?以上 240?以下

(例)
 <部屋構造>
  Aタイプ(50?) ・・・ 10室 → ○ 40?以上なので特別控除の適用あり
  Bタイプ(30?) ・・・ 10室 → × 40?未満なので特別控除の適用なし
  共用スペース   ・・・ 80?
 <各部屋の広さの計算>
  Aタイプ
   50? × 80? / (50? × 10部屋 + 30? × 10部屋) = 5?
   → Aタイプに按分された共用スペースは5?なので、合計して55?
   → つまりAタイプは特別控除の適用がある部屋なのです!
  Bタイプ
   30? × 80? / (50? × 10部屋 + 30? × 10部屋) = 3?
   → Bタイプに按分された共用スペースは3?なので、合計して33?
   → つまりBタイプは特別控除の適用のない部屋なのです。。。

 (参考)面積の計算方法
  壁芯(かべしん)といって横の部屋との間にある壁の中心部分までを広さとし
  さらに憩いのスペース等共有部分があれば各部屋の面積で按分した面積を加える


そこで今回、建築主に一部屋を38?で建築するぐらいなら
40?で建築したほうが税金上すごく有利ですよ
、とアドバイスしたところ
全部屋40?ちょっとになるようハウスメーカーと相談がはじまってしまって。
通常のマンションであれば一部屋あたり建築費が1,200万もしないので
不動産取得税はかからないことになります。
 つ ま り   480万が   ただっ!


確かに税金も重要なのですが、賃貸用マンションは入居してもらってなんぼなので
入居率を高める広さに設定することこそが一番です。
税金にばかり目がいって、本当に重要なことは見誤らないでくださいね。

不動産取得税については、もう少し続きます。

P.S.
時限立法(タイムリミットのある法律)ですので、気をつけてください。
ご検討のおりには顧問税理士に是非ご相談を。



今までのBlog一覧はこちらをご参照ください。



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(*)税金は納税者の状況により適用の可否、税額が異なることがありますが、概略を理解することの重要性を重視し説明しております。あらかじめご了承ください。